上海首创的责任评估师是什么？到底因何而设？又“新”在哪里？
发布时间：2024-05-23 来源: 上海市规划和自然资源局 作者：佚名
上海首创的责任评估师是什么？到底因何而设？又“新”在哪里？
上海市规划和自然资源局在2023年11月份出台的《关于建立“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（试行）》中提出，加强城市更新专业支撑，探索建立国际接轨、上海特色的责任规划师、责任建筑师、责任评估师联创工作机制，首次将责任评估师推入公众视野。这次在“三师”联创机制中新亮相的“责任评估师”，到底因何而设？又“新”在哪里？“责任”两字何解？小编带着大家来理一理！
新挑战激发新应对
经历了快速城镇化过程之后，上海在全国率先进入存量更新的新阶段。城市发展建设面临着“城上造城”的一系列新挑战。如何在已建成区做更新、谋发展，是摆在城市管理者和建设者面前的大考题。一方面，要调和的产权主体更多，需要发展与保护的更新目标更多，投入的成本更多；另一方面，可腾挪的资源空间更少，项目的周期更长。既有的由政府主导的“征收/储备-供地”工作方式难以满足日趋复杂的更新需求了，亟需一种新的机制来推动更新项目的落地实施。
而新的解题思路，就蕴含在题目之中。作为习近平总书记“人民城市”重要理念的首提地，上海提出的城市更新可持续发展新模式，正是以“人民城市”理念为核心构建的价值体系。
通过统筹谋划来推动空间格局重构、城市品质提升、综合价值显化，激发资源效能、挖掘资源潜力支撑未来发展预期，让更新的参与者们听得懂、看得到、觉得对、愿意来、推得动，形成共同的更新价值观。简言之，用统筹的方式整合各方资源，让更多的更新主体共同参与到更新工作中来，按计划有重点分步骤地逐步推进长效更新，共同实现发展与保护的城市更新目标。这其中，责任评估师承担着更新区域资产综合价值显化和评估工作，是研判更新项目可行性，协助更新项目实现资源、资产、资信、资金“四资贯通”的关键技术支撑力量。
新应对呼唤新理念
基于“人民城市”理念的“三师”联创机制中，责任评估师的工作有别于一般评估师，在价值评估理念上有颇多新意，更贴合城市更新的发展需求，主要体现在“三个跳出”。
跳出传统产权价值评估思维有综合决策理念，站在更多主体角度，全面评估更新基建、公服配套、财政税收、资产增值等综合成本收益，粘合多主体的决策需求。
跳出地块自身财务指标有多元价值理念，推行社会、生态、经济等多元价值评估新模式，服务繁荣之城、人文之城、创新之城的城市发展目标。
跳出短期收益限制有可持续性发展理念，向可持续性价值评估转变，关注职住平衡、关注产业结构、关注环境提升、关注文脉传承，实现长期综合效益的平衡。
新理念指引新方向
价值评估新理念的提出，与评估方向的调整紧密相关，与以往相比，城市更新对“强资信、明期权、可平衡”的需求更加强烈。算大账、总账、统账，要求摸清底数、提出模式、评估作价、显化价值环环相扣。因此，责任评估师的工作路径和具体内容主要包括如下内容：
综合绩效评估，按照REG（R-覆盖基础体征、E-综合效率、G-治理导向）评价体系，完成空间资源综合绩效评估分级，配合策划形成提质、转型、减量、更新、收储、置换等多种路径统筹的分类处置方案。
综合价值评估，结合功能业态策划研究和建筑设计方案，开展“多模式、多地块、多主体、长周期”的经济可行性评估，以及民生、人文、社会、经济、生态等多目标综合评估。根据城市更新低效用地退出清单、资源配置路径，开展低效用地退出补偿评估、出让地价评估、存量补地价评估、抵押融资评估等。
价值实现策略研究，通过项目实施路径、实施主体、资金资源统筹安排、实施时序等研究，推动“资源、资产、资信、资金”要素贯通，解决“跨周期、跨区域、跨类别”的资金平衡问题。
新方向孕育新团队
新形势和新理念，形成了城市更新价值评估的新方向，必须有新的专业力量来贯彻新的价值评估理念，训练新的工作思路，提供更专业的城市更新价值评估技术支撑服务。责任评估师就这样应运而生，团队总负责人被称为领衔评估师，一般由具有不动产评估等实践经验和统筹能力，具有较大行业影响力的评估领域领军人物担任。领衔评估师根据其所服务的更新单元发展需求及对应职责组建团队，择优选聘相关专业技术顾问人员，包括评估测量、造价咨询、经营管理、金融、综合开发、投资运营等多个领域。
在“三师”联创模式中，责任评估师秉持公平、公正、客观的态度，与责任规划师、责任建筑师分工协作，通过多领域、多学科、多专业的融合共营、集成创新，促进资源、资产、资信、资金的全周期贯通。
现在，“三师”之中的责任评估师，你了解了吗？后面，小编将陆续采编系列专题，让大家能更深入了解上海的责任评估师机制创新探索，敬请期待。
原文链接：https://ghzyj.sh.gov.cn/gzdt/20240521/fc16dcc493814543a7b9c09e4ff42e9d.html
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