与时代共成长的责任评估师

发布时间：2024-05-27     来源: 上海市规划和自然资源局     作者：佚名    

　　与时代共成长的责任评估师

　　

　　  不动产评估是个古老又年轻的行业。说“古老”，是因为由于土地和房屋租赁、买卖、典当、税收等活动，我国古代就产生了计租定价等类似于评估的思想，民国时期也有根据租金定地价的相关规定，但并没有产生现代不动产估价行业。20世纪50至70年代，随着私有制废除，不动产买卖、租赁等交易活动减少，评估活动几近消失。改革开放以后，随着我国城镇住房制度改革、房屋商品化和国有土地有偿使用的开展，不动产评估活动开始复兴，才诞生了真正意义的现代不动产评估行业，因此评估是一个年轻的行业。三十年来，跟随着时代发展的浪潮，不动产评估行业也快速发展，不动产评估师队伍不断壮大，这期间大致经历了三个阶段。

　　  90年代初到2000年

　　  不动产估价行业初建阶段

　　  1993年，国家土地管理局发布了《土地估价师资格考试暂行规定》和《土地估价机构管理暂行办法》，建设部与人事部共同建立了房地产估价师职业考试制度，这一年产生了我国首批土地估价师和房地产估价师，由此，我国专业的不动产估价行业诞生。1994年颁布的《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产价格评估制度”、“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，奠定了不动产评估的法律地位，成为评估师职业资格制度的法律依据。这一时期，绝大多数评估机构为政府部门下属单位或企业，从事的估价业务主要服务于地价管理、房地产交易管理、房屋拆迁管理等。2000年，根据国务院发布的《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》，评估机构转变为由评估师出资设立的有限责任公司或合伙企业。

　　  2001年到2020年

　　  快速发展阶段

　　  脱钩改制打破了行业垄断和地区市场分割，形成了公平竞争的评估市场环境，这一时期，随着国家改革开放、经济快速发展、城市基础设施建设、房地产市场发展，不动产评估行业也快速发展起来，估价领域扩展到土地有偿使用、不动产转让、租赁、不动产抵押和金融、房屋拆迁和征收、土地收储、房地产课税、司法处置和案件审理、企业各类经营活动等多方面。2016年《资产评估法》的出台，使评估领域有了完整、具体的法律依据，提高了法律地位，助力了评估行业的发展。

　　  2021年至今

　　  转型和高质量发展阶段

　　  进入“十四五”，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，不动产评估行业也进入了转型发展阶段。这一时期，创新发展成为驱动力，评估的业务领域向“两旧一村”改造、存量资产盘活、不动产证券化、不良资产处置、保障性住房建设、历史建筑和风貌区保护等方向拓展。2021年，住建部和自然资源部联合发文，土地估价师和房地产估价师的职业考试整合为新的房地产估价师，需要同时掌握房地产和土地评估的要求。

　　  围绕高质量发展理念，上海城市更新从增量更新向存量更新拓展，全面鼓励市场力量参与，实现物质空间改善与经济、社会、文化、生态等多方面整体提升。城市更新将实现由点到面扩展、由个体到社会参与、由单一要素向全要素提升的转变，这样的任务目标无疑是增加了复杂性和难度。

　　  为加强专业技术支撑，2023年，上海市创新提出了“三师”联创机制，责任评估师应运而生。责任评估师作为一个专业团队，除不动产评估师以外，还可融合评价、造价、金融、投资、开发、运营、策划、历史建筑等方面的专业人员，共同提供专业服务。责任评估师被赋予在利益平衡、盘活低效空间资源，促进资源、资产、资信、资金贯通中发挥专业作用。首先，责任评估师要完成空间资源综合绩效评估；第二，进行经济效益测算分析；第三，预测未来价值的变化趋势；第四，开展社会、文化、生态等多目标评价；第五，提出价值实现策略的建议；第六，提供不动产价值评估服务。

　　  可见，责任评估师不仅要完成空间综合绩效评估、综合价值评估、不动产价值评估等工作，更要在“横向”的成本收益分析、“纵向”的时间价值预测、以及“多维”的综合目标评价中发挥专业能力，比原有的土地价值、房地产价值评估更加综合化和多元化，更具专业深度。与时代共同成长的评估师将在城市更新中担当好责任评估师的职责，继续为上海城市建设做出贡献。

　　

原文链接：https://ghzyj.sh.gov.cn/gzdt/20240527/d2ce0c8e37a24a8ebad33bd6de6c1a1a.html
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