用假证办真证，“刑”不“刑”？

发布时间：2024-07-31     来源: 云南省自然资源厅     作者：佚名    

　　案例

　　2020年4月，郑某通过某市某城区某婚介中心，化名王某，用伪造的身份证进行征婚登记，并交纳了500元婚介费。在该婚介中心的介绍下，郑某与胡某认识后，便以谈恋爱为名，用谎言骗取胡某的信任，打着购房结婚双方各付20万元定金办理房贷的幌子，用化名王某的身份与胡某共同向某市房地产开发商购买了一套三房两厅的商品房，购房合同、贷款合同、不动产权证等材料都是用的化名。

　　让胡某没有想到的是，一年后郑某突然失踪，房贷只能由胡某独自偿还。2022年5月，胡某考虑转让此套商品房以改善经济状况，但向市不动产登记中心咨询时，被告知办理转移登记须共有人到场办理。胡某经多方查找也没有联系到郑某，在向郑某曾经工作的单位咨询后，了解到王某是其化名，婚介中心所留身份材料也都是假的。胡某就以郑某持虚假材料办证为由向市不动产登记中心申请将不动产权证上王某的名字删除，将房产更正登记到自己名下。

　　不动产登记中心拒绝了胡某的更正登记申请。胡某经多方咨询都没得到满意的解决方案，就向所在城区的司法所寻求帮助，希望城区司法所能以协调的方式，让她可以处置此套房产，以便摆脱目前的经济困境。但是，城区司法所在组织相关部门进行了多次协调后，都没能达成一致的处理意见。

　　分歧

　　能否以提供虚假材料为由更正不动产权利人的登记信息，在实践中有着不同的理解，争议的焦点在于：此类更正是否导致权利减损。

　　胡某认为，郑某利用虚假身份欺骗其感情，并承诺共同购房后房屋归其所有，两人共同签订购房合同，而且不动产权证办到两人名下主要是为了方便贷款，郑某不能证明其支付了购房首期款，登记中心应查明事实，将房产更正到其名下。

　　房地产开发商认为，此套房屋是郑某与胡某共同出资购买，胡某主张房屋归其所有，属其二人间的经济纠纷，该公司无法判断胡某的主张是否合法有效，调整购房合同需双方到该公司办理。

　　市不动产登记中心认为，就胡某反映郑某持虚假材料办理不动产登记和契税优惠等业务的问题，因该中心无执法权，该中心的工作人员已将涉嫌虚假的材料以及情况说明移送城区公安分局，由公安机关依法处理后，再根据处理结果启动撤销登记程序，而不是胡某所期望的直接将房产更正至其名下。

　　婚介中心认为，郑某在办理征婚登记时，提供了身份证、营业执照等材料，该中心通过网络核查了部分材料，已经尽到审慎审查的义务，考虑到胡某的情况，该中心可以退还500元的婚介费用，但两人之间的购房纠纷不属于该中心责任。

　　城区司法所认为，不动产登记是基于郑某、胡某与房地产开发商签订的商品房购房合同进行的，郑某使用虚假身份是否导致其不能取得房屋所有权份额，应通过司法程序予以确认；简单将不动产权证更正至胡某名下与不动产登记审慎原则不符，胡某与郑某之间的房屋归属纠纷可协商解决或通过司法途径解决。

　　城区公安分局认为，该局未接到胡某的报案，仅依据从登记中心移交的材料尚不能证明郑某的犯罪行为，待该局组织侦查收集足够证据后，视情况将郑某以涉嫌犯买卖国家机关证件罪起诉至城区法院，胡某可将郑某的相关违法线索提交公安部门。

　　分析

　　不动产登记机构在处理此类伪造身份证件骗取登记的情形时，需从以下几个方面着手。

　　身份证真伪确认须履行法定程序判定

　　因房地产调控政策等因素的影响，出现了个别购房者为享受政策优惠利用假证件办理商品房买卖、贷款等相关手续的情况，由于其伪造的证件仿真度高，无论是住房和城乡建设、自然资源等相关部门，还是开发商、房屋中介等经营主体，都难以通过现有手段在业务办理中准确地鉴别伪造的身份证、结婚证等证件。在业务办理后出现证件真伪相关争议时，因这些部门并不是证件的管理机关，没有权力直接判定证件属于伪造证件，而是依据居民身份证法中第十七条“有下列行为之一的，由公安机关处二百元以上一千元以下罚款，或者处十日以下拘留，有违法所得的，没收违法所得：（一）冒用他人居民身份证或者使用骗领的居民身份证的；（二）购买、出售、使用伪造、变造的居民身份证的。伪造、变造的居民身份证和骗领的居民身份证，由公安机关予以收缴”以及刑法第二百八十条“伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪，伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑”的相关规定，将线索移交公安机关进行侦查。对于涉嫌犯罪的，公安机关提请公诉机关以涉嫌买卖国家机关证件罪向法院起诉。待司法部门对伪造、买卖证件等行为明确判定后，不动产登记机构方能启动对依伪造证件作出的行政行为进行纠正。

　　本案例中，市不动产登记中心对于郑某利用伪造的身份证件与胡某共同购房办证的处理，需依据身份证核发机关城区公安局核查结果，而不能自行判定。

　　不动产纠错程序不能减损权利或调整归属

　　不动产登记机构在处理已经核实属于以伪造身份证件办理不动产登记、须撤销不动产登记的情形时，由于现行法律法规中缺少不动产登记机构自行撤销登记以及撤销程序的相关规定，基于法无授权不可为的原则，主动自我纠错而自行撤销登记的情况在实践中比较少见。对于已具有法律效力的不动产登记的撤销，更多的做法是引导相对人通过行政诉讼的方式，达到撤销登记的效果。实践中，也有部分不动产登记机构依据民法典中第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”以及行政许可法第六十九条“有下列情形之一的，作出行政许可决定的行政机关或者其上级行政机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销行政许可：（一）行政机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定的；（二）超越法定职权作出准予行政许可决定的；（三）违反法定程序作出准予行政许可决定的；（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的申请人准予行政许可的；（五）依法可以撤销行政许可的其他情形。被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，应当予以撤销。依照前两款的规定撤销行政许可，可能对公共利益造成重大损害的，不予撤销”的相关规定，撤销依据虚假身份证明骗取登记取得的不动产证。无论是采用哪一种方式，对于伪造证件办理的不动产登记，都仅限于对原登记的处理，而不能减损不动产登记权利或调整不动产归属。不动产登记撤销后，真实的不动产权利人仍可持合法有效的证件重新申请不动产登记，领取不动产权证。

　　本案例中，胡某可在公安机关出具对郑某的侦查意见后，向人民法院起诉申请撤销此套商品房的不动产权证，但若胡某想将商品房以独占的方式登记在自己名下，就要通过司法程序解决其与郑某之间共同购房的经济纠纷。仅要求不动产登记机构撤销不动产权证，并不能达到其调整产权归属的目的。

　　不动产产权纠纷应通过协商或司法途径解决

　　在处理伪造身份证件买房办理不动产权证问题过程中，不动产登记机构往往要面对利害关系人提出的产权归属诉求，但不动产登记属于依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，没有处理不动产权纠纷的功能。申请登记前存在纠纷的，应先解决纠纷方能进入登记程序。实践中，不动产登记机构遇到以虚假身份证骗取登记涉及不动产权纠纷时，更为妥善的处理方式就是引导利害关系人通过协商或司法途径解决。

　　本案例中，胡某主张此套商品房应归其单独所有，本质是在与郑某在共同购房中，对房屋归属形成了纠纷，进而要求不动产登记机构更改登记内容，直接将商品房所有权登记到其名下，这显然不符合不动产登记的基本原则。

　　综上来看，公文、证件、印章是国家机关管理社会和公务活动的重要载体和认证依据，其制作和使用的合法性直接关系到国家机关的公信力。身份证是用于证明公民身份的法定证件，不允许个人伪造、变造、买卖，伪造居民身份证的行为属于违法犯罪行为。个别申请人出于各种原因伪造证件申请不动产登记，最终将面临法律的制裁。不动产登记机构需要注意的是，在处理伪造身份证件买房办理不动产权证问题时，首先要把握“身份证真伪确认须履行法定程序判定”的原则，确保启动的不动产登记纠错程序有合法依据；其次，在适用更正、撤销等不动产登记纠错程序时不能减损不动产权利或调整不动产归属，相关利害关系人之间的不动产产权纠纷，应引导其通过协商或司法途径解决。总之，虽然不动产登记机构不是身份证件的管理机构，亦应在不动产登记领域规范其使用方式，确保基于其进行登记的事项合法有效。

　　本案例中，在城区司法所帮助下，胡某以虚假身份购房产权纠纷为由将郑某起诉至城区法院，解决了此套商品房归属问题。不动产登记中心在总结经验的基础上，建立了守信联合激励和失信联合惩戒机制。申请人提供虚假材料申请不动产登记的，按程序移送公安机关和检察机关依法追究法律责任，并将当事人纳入失信人员“黑名单”，对涉及失信人员办理业务严格审查，不适用容缺受理等优惠政策。

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